Dans le cadre d’une estimation de votre revenu net foncier, vous devez calculer la différence entre vos revenus fonciers et vos charges déductibles. En fonction de votre situation, il en résulte une plus-value ou une moins-value.
Si vous avez un revenu négatif provenant d’un bien immobilier, vous pouvez imputer votre déficit foncier à partir de votre revenu brut. Pour ce faire, un expert comme Gridky peut vous aider. Le professionnel possède le savoir-faire pour vous permettre de réaliser adéquatement l’imputation du déficit suivant les conditions préétablies. Toutefois, cela ne s’applique pas aux intérêts d’emprunt, vous ne pouvez déduire les intérêts d’emprunt que de vos revenus locatifs. Si vous le faites, le résultat peut être positif. Dans ce cas, le montant restant peut être diminué des charges résiduelles. Par exemple, les frais de construction et d’assurance. Si le résultat est négatif, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € de votre revenu brut. Une fois ce montant déduit, vous serez soumis à l’impôt sur le revenu.
Dans ce cas, l’impôt sur le revenu est moins élevé : c’est ce que l’on appelle la défiscalisation. En outre, si votre revenu global ne couvre pas l’insuffisance de capital, la différence peut être reportée sur votre revenu global des années suivantes (jusqu’à six ans). Si les revenus locatifs moins les intérêts d’emprunt sont négatifs, la différence peut être déduite de vos revenus fonciers pendant les 10 années suivantes. Ce montant n’est pas déductible de l’impôt sur le revenu, il s’agit d’une dépense qui peut être déduite du revenu brut.
Après avoir fait le point sur votre situation, vous constatez généralement que vos revenus fonciers sont supérieurs à vos frais et charges. C’est ce que l’on appelle un chiffre positif, et vous devez ajouter ce montant à votre revenu ordinaire, c’est-à-dire tout salaire ou pension que vous avez reçu au cours de l’année, pour obtenir votre revenu imposable total. En pratique, les revenus fonciers sont toujours positifs dans le cadre de la flat tax.
La loi prévoit une réduction d’impôt de 30 % ou 70 % du total des revenus immobiliers, selon les circonstances. Il n’est pas équitable s’il ne l’est pas, c’est-à-dire si le total des loyers payés par vos locataires ne suffit pas à couvrir vos frais et dépenses, ce qui est généralement le cas lorsque vous venez d’acheter un bien immobilier et que vous devez déduire des intérêts d’emprunt, ou si vous venez de réaliser un projet de rénovation important. Ces dépenses peuvent être déduites de votre revenu brut, ce qui vous permet de réduire vos impôts sur le revenu.
Il est toujours intéressant de pouvoir déduire les pertes immobilières de vos revenus bruts. Cela est possible si vos revenus locatifs annuels ne suffisent pas à couvrir les frais et charges liés au bien. Toutefois, pour bénéficier de cette déduction fiscale, vous devez avoir loué le bien pendant au moins trois ans, ce qui signifie que vous ne devez pas retirer le bien du marché locatif avant le 31 décembre de la troisième année qui suit la demande de déduction fiscale, sous peine de voir l’administration fiscale exiger le remboursement de la différence.
En revanche, si vous louez le bien en meublé pendant cette période de trois ans, vous manquez à vos obligations légales et risquez l’annulation du crédit d’impôt. L’imposition des déficits fonciers est un moyen intéressant de réduire votre revenu global et votre impôt sur le revenu. Cependant, des conditions strictes doivent être respectées pour bénéficier de cette réduction d’impôt.
